地產公司高管:萬科“少數股東”貓膩 分走了1/3凈利潤天下現金網

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  萬科的利潤去哪兒了?天下現金網-天下運動網九州菲律賓直營娛樂城

  (作者簡介:吳俊明 地產公司高管)天下現金網-天下運動網九州菲律賓直營娛樂城

  “寶萬之爭”一年多,萬科業績上高歌猛進似乎絲毫沒受影響,並於7月份提前進入世界500強榜單,這麼好的公司,當然都爭搶着當大老闆。天下現金網-天下運動網九州菲律賓直營娛樂城

  可是,翻看萬科的財報,與萬科業績高速增長不相稱的是萬科的利潤增長卻比較緩慢,遠低於同行,甚至出現下滑。

  一、萬科的利潤去哪兒了?

  2015年,萬科銷售金額為2614.7億元,衛冕房企銷售冠軍,擊退了綠地、中海、保利等競爭者。除了銷售金額,去年萬科營業收入為1955.49億元,同比增幅33.58%。

  但與恆大、碧桂園、綠地、保利等千億級房企中,無論是毛利率,還是比較凈利率,萬科的盈利性及賺錢能力都處於劣勢地位。

  對比這五家企業可以看出,萬科的毛利率一直是千億房企中最低的。而與萬科背景相似的,六年毛利率在30%以上相對穩定,特別是2013-2015三年是在前期調控觸底的情況下開始反轉上升。

  房地產企業毛利率水平通常反映企業的三個能力:一是拿地能力、拿地渠道;二是品牌溢價,打上你的牌子能比周圍的房企貴多少;三是成本控制能力。

  萬科有的是拿地渠道,地塊儲備也很富足,萬年2015年年報也提到,“在土地市場已經出現明顯局部過熱的不利情況下,萬科2015年不僅買到了基本足夠的土地,更重要的是,這裡面沒有一個高風險的項目,沒有一個麵粉貴過麵包的地王項目。”

  萬科在產品溢價上也是不存在問題的,萬科的房子一般賣得都比周圍貴。

  那麼問題就集中到成本控制中,萬科的房子質量並不比保利的好多少。萬科管理層作為優秀的管理團隊,萬科作為起家最早、管治最現代化的優秀房企,成本管控能力到底是個什麼水平?萬科如何選擇供應商?採購的權利分散到哪一個層級。

  除了毛利率,歸屬於上市公司股東的凈利潤增速卻比較緩慢,甚至出現下滑,與萬科的業績高速增長相背離。

  作為優秀房企的萬科的利潤去哪了?

  二、萬科年報“少數股東”中的貓膩

  萬科歸屬於股東的利潤下滑,實際上與“少數股東”有關。

  2013-2015年,萬科的業績和凈利潤增速差距不大,但萬科把凈利潤分為歸屬於母公司所有者的利潤和少數股東損益,而歸母凈利潤的增速遠不及少數股東損益的增速,2015年萬科營收和凈利潤增長了35%,歸母凈利潤僅增長了15%,但少數股東損益增長了121%,整整43億元利潤被“少數股東”分走,佔了凈利潤的1/3。

  而萬科年報中也稱:2015年實現凈利潤人民幣259.5億元,同比增長34.5%;實現權益凈利潤人民幣181.2億元,同比增長15.1%。權益凈利潤增速慢於凈利潤,原因是近年來公司加大了合作力度,報告期內一批合作比例較高的項目進入結算,導致凈利潤中,少數股東損益由2014年的人民幣35.4億元上升至人民幣78.3億元。受此影響,2015年未扣除少數股東損益的凈利潤率為13.27%,較2014年(13.18%)略有上升,但歸屬於上市公司股東的凈利潤率較2014年10.76%有所下降,為9.27%。因地價占房屋售價的比例上升,2015年公司房地產業務的結算毛利率為19.46% ,與2014年相比減少1.30個百分點。

  這個少數股東到底是個什麼鬼?

  實際上,萬科年報中所謂的“少數股東”,是指項目子公司的股東。主要包塊兩大類:一是合作方,二是萬科項目跟投員工及萬科高管。隨着萬科小股操盤及跟投制度的推進,萬科的合作方、項目跟投員工及高管逐漸變為萬科子公司的少數股東,分走萬科的利潤。

  作為萬科事業合伙人制度的組成內容,員工跟投制度啟動后,萬科子公司權益被逐漸轉讓給萬科核心高管。根據萬科年報,2015年萬科開放跟投項目47個,跟投投資人成為項目公司的少數股東,通過轉讓股權形成少數股東權益合計達24.72億元。萬科多個子公司所有者權益份額均在2015年發生變化。

  根據萬科年報,萬科子公司光支付給少數股東的股利、利潤就達24.24億元。

  說到此大家或許都心裡明白了這其中的貓膩。可怕的是,這一切都是萬科管理層在股東眼皮子底下進行的。

  我們更想知道的是,萬科的“少數股東”到底是哪些人?合作方所得佔得多少?員工跟投所得佔多少?合作供應商又是如何選擇的?是否存在腐敗?

  結合此前,萬科事業合伙人提取巨額經濟利潤獎金偷偷購買了萬科超過7%的股票、通過財務手段調整“盈餘公積金”隱藏巨額利潤,事業合伙人制度啟動后便開始了史無前例的高分紅給自己發了6億元紅包……。我們不禁為萬科的大股東捏了把冷汗!

  上市公司萬科在目前萬科管理層的控制下,從成本到利潤,再到股權,層層都在流失。萬科還是股東和股民的嗎?呼籲對萬科進行一次全面的審計,清查流失情況。

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